MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL Y LOCALES DE NEGOCIO CONTENIDAS EN EL RD-L 11/2020 Y EN EL RD-L 16/2020, RESPECTIVAMENTE.
El pasado día 2 de abril, se publicó el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que adoptan las medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID- 19. La referida norma pretende apoyar a las familias y colectivos más vulnerables que se han visto afectados por la paralización de gran parte de la actividad económica como consecuencia del COVID-19 y, para ello, prevé medidas tales como la prórroga de los contratos, el aplazamiento o la condonación de la renta, la suspensión de los procedimientos judiciales de desahucio e, incluso, ayudas para afrontar las obligaciones de pago de los arrendatarios.
Bajo este prisma, a la (i) moratoria en las deudas de alquiler podrán acogerse las personas que se encuentren en situación de vulneración económica y siempre que se trate de un contrato de vivienda habitual descartándose, así, las segundas residencias o viviendas vacacionales. Esta norma, Real Decreto-Ley 11/2020, realiza una diferenciación en cuanto el arrendador sea un gran tenedor, empresas o entidades públicas de vivienda y cuando el arrendador no es considerado como tal. Para el primero de los supuestos, debemos centrarnos en el artículo 4 y, en relación con el segundo, en el artículo 8.
En este sentido, el artículo 4 de este Real Decreto-Ley 11/2020 señala que la moratoria arrendaticia será de aplicación automática en caso de que el (i) arrendador sea un gran tenedor, empresas o entidades públicas de vivienda. Así, la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual y que se encuentre en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar de su arrendador, cuando sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, en el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor de este RD-L, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre las partes. Por gran tenedor se entenderá aquella persona, física o jurídica, que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de siete (7) días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el Estado de Alarma y las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro (4) meses.
- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma decretado y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro (4) meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres (3) años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro (4) meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Conocido el hecho de cuándo se podrá solicitar la aplicación de la moratoria recogida en este artículo 4, tendremos ahora que estar a lo dispuesto en el artículo 5 en cuanto al concepto de “situación de vulnerabilidad”, ya que solo podrán solicitar esta moratoria aquellos arrendatarios que se encuentren en esta situación. El artículo 5 de este RD-L 11/2020 señala los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 que requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i) Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv) En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v) En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
A mayor abundamiento, el artículo 6 del RD-L 11/2020 nos deja establecidos cómo se deberán acreditar estas condiciones subjetivas, es decir, la concurrencia de las circunstancias señaladas anteriormente, que se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los documentos que en referido artículo se referencian.
Para el segundo de los supuestos regulados, esto es, cuando el (ii) arrendador no sea considerado un gran tenedor o una empresa o entidad pública de vivienda, el artículo 8 del RD-L 11/2020 señala que la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo 5, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4, en el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor de este RD-L y en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 siguientes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.
Como vemos, en estos supuestos no hay obligación por parte del propio arrendador en cuanto a adoptar medidas de aplazamiento de la renta arrendaticia, a diferencia de cuando es considerado un gran tenedor, empresa o entidades públicas de vivienda, que deberá aceptar una de las dos opciones que se imponen.
Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de siete (7) días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9 del RD-11/2020, el cual señala que, con objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta catorce (14) años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Estas ayudas de financiación deberán dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis (6) mensualidades de renta, pudiendo acceder a estas ayudas todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente RD-L. Dicha Orden no precisará desarrollo normativo posterior para su aplicación y cumplirá en todo caso con la normativa de la Unión Europea en materia de ayudas de Estado.
A mayor abundamiento, en el artículo 10 del RD-11/2020 se recoge un nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual. Este programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley.
Así y sin menoscabo de otras actuaciones, este programa tendrá la finalidad de hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19 y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos. Podrán beneficiarse de las ayudas de este programa las personas físicas que, en su condición de arrendatarios de vivienda habitual encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, presentando problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
Especial consideración en cuanto al artículo 2 de este RD-L 11/2020, ya que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, dentro del período comprendido desde la entrada en vigor de este RD-L (1 de abril de 2020) hasta el día en que hayan transcurridos dos (2) meses desde la finalización del Estado de Alarma, finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el art. 9.1 o el período de prórroga tácita previsto en el art. 10.1 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo de contrato de arrendamiento por un período máximo de seis (6) meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud, deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
Es decir, tanto si se cumple el término del contrato, como cualquiera de las prórrogas que la LAU prevé en sus artículos 9.1 y 10.1, una prórroga extraordinaria por un máximo de seis (6) meses, no pudiéndose alterar los términos del contrato durante dicho período. Se podrá solicitar dicha ampliación de contrato desde el 1 de abril de 2020 hasta pasados dos (2) meses de la declaración del fin del Estado de Alarma.
Otra de las medidas que requieren también de una especial atención, es la contenida en el artículo 1 de este RD-L 11/2020 y que no es otra que la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Así, una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del Estado de Alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio derivado de contratos de arrendamiento de vivienda, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.
Estas serían, por tanto, las medidas extraordinarias que han sido aprobadas por el RD-L 11/2020 en materia de arrendamientos de vivienda habitual, para los supuestos en el que el arrendador sea considerado, o no, un gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda señalándose, a su vez, cuándo un arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad y los requisitos para su acreditación, así como las medidas contenidas en los artículos 9 y 10. También se suman a ellas las recogidas en su artículo 1, en cuanto a la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la regulada en el artículo 2 en cuanto a la prórroga extraordinaria de estos contratos de arrendamiento.
Analizado, por tanto, este Real Decreto Ley 11/2020 y conocido el supuesto de cuándo podrá solicitarse la aplicación de tales medidas en base al cumplimiento de una serie de requisitos, pasaremos ahora a analizar las medidas que han sido recogidas en (ii) materia de arrendamientos de local de negocio para pymes y autónomos.
A través del mecanismo regulado en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, se va a permitir que, pymes y autónomos, ante las dificultades económicas en las que se encuentran, puedan renegociar el pago del alquiler de sus locales comerciales y pactar aplazamientos de estos.
Moratoria en el caso que el arrendador tenga más de diez inmuebles (art. 1 RD-L 15/2020).
La persona, física o jurídica, arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar del arrendador, cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor de este RD-L, la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo de moratoria o reducción de la renta.
Esta moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro (4) meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos (2) años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente o a partir de la finalización del plazo de los cuatro (4) meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Se trata de un aplazamiento del pago de la renta sin intereses ni devengo a partir de la siguiente mensualidad de la renta y mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos (2) años que empezarán a contarse a partir del momento en que se supere la situación aludida anteriormente o a partir del fin del plazo de los cuatro (4) meses antes citado. Eso sí, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquier de sus prórrogas.
Podrán pedir esta moratoria en el pago del alquiler aquellos inquilinos que tengan como arrendador a un gran tenedor, entendido por aquél una empresa, entidad pública o persona física que tengan en propiedad más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros). Esta moratoria se solicitará en el plazo de un (1) mes a partir del 23 de abril de 2020 y deberá ser aceptada por el arrendador siempre y cuando no se hubiera alcanzado entre las partes un acuerdo previo de moratoria o reducción de la renta.
Moratoria o ayuda en caso que el arrendador no sea un gran tenedor (artículo 2 RD-L 15/2020).
La persona, física o jurídica, arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1 (empresa, entidades públicas de vivienda o gran tenedor), y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un (1) mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Por tanto, en caso de contar con un arrendador que no sea considerado gran tenedor (ser titular de más de 10 inmuebles), es decir, que sea un pequeño propietario, podrá solicitarle, en el plazo de un (1) mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley (23 de abril de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que esta moratoria o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes previamente. Además, exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores (aplazamiento temporal o rebaja de la renta), las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un (1) año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un (1) año.
Una vez especificado los supuestos en los que se podrá solicitar la moratoria del pago de la renta arrendaticia, en función de la cualidad del arrendador, pasaremos ahora a analizar los diferentes requisitos que deberán concurrir para poder acceder a la aplicación de estas medidas. En este sentido, podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 del Real Decreto-Ley 15/2020, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
1) En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del Estado de Alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2) En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El cumplimiento de estos requisitos se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Este sería el procedimiento a seguir para solicitar la moratoria en cuanto al pago de la renta arrendaticia se refiere, tanto para los supuestos de vivienda habitual contemplados en el RD-L 11/2020 y para locales de negocio, regulados en el RD-L 16/2020.
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